Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno risolto il contrasto giurisprudenziale esistente sul punto, affermando che al conduttore non spetta il diritto di prelazione (ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile) qualora il locatore alieni, ad un terzo ovvero ad altro comproprietario dell’immobile, una quota del bene oggetto del rapporto di locazione.
La stessa Corte ammette il rischio che il locatore possa tentare di eludere il diritto di prelazione mediante successive alienazioni di quote, e precisa però che -in tal caso- al conduttore spettano i rimedi dell’esercizio del diritto di riscatto (sul presupposto della dissimulata vendita dell’intero) e del risarcimento dei danni.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONI UNITE CIVILI
Sentenza 6 febbraio – 14 giugno 2007, n. 13886
(Presidente Carbone – Relatore Trifone)


Svolgimento del processo

Con atto pubblico trascritto il 2 maggio 1996 la comproprietaria locatrice E. D. alienava la quota di due terzi dell’immobile comune all’altra condomina locatrice P. D..
D. M. e G. G., titolari della ditta omonima, che conducevano in locazione l’intero immobile per l’uso della loro attività di commercio, non essendo stata ad essi comunicata la denuntiatio di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, convenivano in giudizio innanzi al tribunale di Venezia entrambe le locatrici dichiarando, ai sensi dell’art. 39 della stessa legge, di volere esercitare il diritto di riscatto della quota alienata dell’immobile.
Le convenute si costituivano e contrastavano la domanda.
E. D. sosteneva che si era trattato di alienazione tra coeredi, rispetto alla quale non era applicabile la prelazione urbana di cui alla legge n. 392 del 1978 sulla quale era prevalente la prelazione di cui all’art. 732 c.c., e che, in ogni caso, l’istituto della prelazione urbana, applicabile solo nel caso di alienazione dell’intero immobile locato, non era praticabile nell’ipotesi di alienazione della sola quota di esso.
P. D., analogamente negando l’applicabilítà della prelazione alla vendita della quota, per l’ipotesi di accoglimento della domanda di retratto, agiva in manleva nei confronti della venditrice.
Nella causa prestavano intervento volontariamente E. e G. F., nella qualità di acquirenti, con atto successivo all’alienazione della quota dell’immobile locato, dell’azienda commerciale dei conduttori, i quali chiedevano che la parte dell’immobile trasferita contra ius praelationis fosse loro retrocessa, assumendo che, essendo subentrati nel rapporto di locazione ai sensi dell’art. 37 della legge n. 392 del 1978, erano succeduti, perciò, agli originari conduttori D. M. e G. G. anche nel diritto di retratto.
Il tribunale, esclusa l’applicabilità della previsione dell’ultimo comma dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 e ritenuta ammissibile la prelazione urbana in caso di alienazione della sola quota dell’immobile locato, accoglieva la domanda di riscatto di D. M. e G. G., con effetti della relativa pronuncia, ai sensi dell’art. 111 c.p.c., a favore degli intervenuti in causa E. e G. F., successori a titolo particolare degli originari conduttori.
Sul gravame principale di D. M. e G. G. e sulle impugnazioni incidentali di P. D., di E. D., di E. e G. F. e di P. D. provvedeva la Corte d’appello di Venezia con la sentenza pubblicata il 7 ottobre 2002, la quale disponeva il trasferimento della quota indivisa pari ai due terzi dell’immobile locato a favore di D. M. e G. G.; rigettava la domanda di retrocessione della parte alienata dell’immobile a favore di E. e G. F.; pronunciava condanna generica di E. D. a risarcire a P. D. i danni; compensava interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio.
Ai fini che ancora interessano i giudici d’appello consideravano, aderendo al principio di diritto di cui alla sentenza di questa Corte n. 9354 del 1990, che il diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 spetta al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell’immobile, che uno dei comproprietari intenda vendere ad un terzo o ad uno degli altri comproprietari, poiché, in tal modo, si realizza, anche gradualmente, ogni volta che ciascuno dei comproprietari decida di alienare la sua quota, lo scopo della norma, che è quello di unire alla titolarità dell’impresa la titolarità del diritto di proprietà dell’immobile ove la stessa viene gestita.
Ritenevano, quanto alla domanda degli intervenuti E. e G. F., che, non essendo intervenuta tra cedenti e cessionari dell’azienda alcuna stipulazione al riguardo, la cessione a loro favore dell’azienda non avrebbe potuto avere l’ulteriore effetto di far loro acquisire anche la proprietà della quota dell’immobile per il caso di esito favorevole dell’azione di riscatto di E. e G. F., essendo costoro gli unici soggetti legittimati al retratto in ragione della loro qualità di conduttori all’epoca della vendita della quota medesima.
La Corte territoriale ravvisava i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio nella complessità e nel numero delle questioni trattate.
Per la cassazione della sentenza E. D. proponeva impugnazione principale in base a due motivi, con il primo dei quali censurava l’affermazione della Corte di merito circa l’ipotizzabilità della prelazione urbana della quota.
Proponeva impugnazione incidentale sulla scorta di due motivi P. D., che, con il primo mezzo, pure censurava la statuizione di merito relativa all’ammissibilità della prelazione della quota.
Resistevano con controricorso D. M. e G. G., i quali proponevano ricorso incidentale in virtù di unico motivo relativamente alla pronuncia in ordine alle spese dei due gradi del giudizio.
La terza sezione della Corte di cassazione, alla quale era stato assegnato il ricorso, con ordinanza depositata il 21 aprile 2006, ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.
Rilevato che il primo motivo del ricorso principale reca censura all’interpretazione data dalla Corte d’appello alla disciplina in tema di prelazione urbana, di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, nel senso che essa si applica anche alla ipotesi di alienazione della sola quota di immobile appartenente a più persone in proprietà indivisa, l’ordinanza della terza sezione civile ha considerato che sulla questione la giurisprudenza di questa Corte non si è espressa in modo univoco, atteso che una pronuncia (sentenza n. 9354/1990) ha ritenuto che in tema di locazione di immobile urbano che, adibito ad uso diverso dall’abitazione, appartenga pro indiviso a più comproprietari, il diritto di prelazione spetta al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell’immobile, che uno dei comproprietari intenda alienare ad un terzo, mentre altra pronuncia (sentenza n. 18648/2003), ponendosi in consapevole contrasto con il suddetto precedente, ha statuito che la prelazione in tal caso non spetta, mancando l’imprescindibile presupposto dell’identità dell’immobile locato con quello venduto ed essendo del tutto ipotetica ed eventuale la graduale realizzazione dello scopo della norma.
Il ricorso è stato assegnato alle Sezioni Unite.

Motivi della decisione

I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, sono riuniti (art. 335 cod. proc. civ.).
Con il primo motivo del l’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – la ricorrente principale E. D. anzitutto critica l’impugnata sentenza nella parte in cui il giudice del merito ha ritenuto ammissibile il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto del conduttore anche con riferimento all’alienazione della sola quota dell’immobile locato destinato all’esercizio di attività commerciale relativamente a locazione non esclusa ai sensi dell’art. 35 della stessa legge.
Assume che, poiché al riguardo la legge nulla dispone, nel caso in cui venga ceduta ad un terzo, che non sia il conduttore del bene, la sola quota indivisa della proprietà dell’immobile locato, non sussiste alcuna ragione per applicare l’istituto della prelazione, dato che la ratio della disciplina, che è quella di concentrare la proprietà del bene medesimo nella persona che in esso eserciti la sua attività produttiva nel contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori, cozza contro l’inutilità di tale acquisto ai fini del raggiungimento di detto scopo.
Aggiunge che la tendenza a favorire la coincidenza tra titolarità dell’impresa e titolarità dell’immobile non vale quando, nella commisurazione degli altri interessi coinvolti, emerge un notevole pregiudizio in capo ad un soggetto a fronte di una discutibile ed ingiustificata tutela riservata ad altro soggetto.
Spiega che il riconoscimento del diritto di prelazione per l’acquisto della sola quota non realizza nemmeno la piena tutela del conduttore, il quale troverebbe sempre un impedimento alla libera sua utilizzazione del bene nel fatto che parte di esso continua ad essere di proprietà di un terzo, avente interessi opposti ai suoi.
Conclusivamente sostiéne che il ricorso a regole di principio e di equità nonché la consapevole ponderazione delle situazioni meritevoli di tutela impone la valutazione delle posizioni del comproprietario e del conduttore in un’ottica parzialmente distaccata dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, norma che disciplina una situazione sensibilmente diversa da quella del caso in questione.
Analoga censura esprime anche il primo motivo dell’impugnazione incidentale di P. D., la quale pure – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – critica la decisione relativa all’ammissibilità della prelazione e del retratto in ipotesi di alienazione della quota con le seguenti argomentazioni:
a) la norma dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 è sicuramente una disposizione eccezionale in quanto limita il diritto dominicale del proprietario-locatore ed è, perciò, insuscettibile di interpretazione estensiva, esclusa anche dalla lettera della norma nel riferimento al trasferimento a titolo oneroso di “immobile locato” e non anche ad una sua “quota indivisa”;
b) le esigenze sociali, che gli art. 38 e 39 della legge sull’equo canone mirano a garantire con l’istituto della prelazione del conduttore di immobile non abitativo (istituto diretto ad impedire che si verifichino mutamenti nella figura del locatore a detrimento della conservazione delle aziende e dell’attività d’impresa svolta nell’immobile locato), non risultano pregiudicate dal trasferimento a terzi di una parte soltanto dell’immobile locato;
c) l’intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore è alla base delle altre disposizioni dettate per l’esercizio della prelazione nel caso di pluralità di conduttori (art. 38, 5°, 6° e 7° comma della legge n. 392 del 1978);
d) il pericolo che il locatore, attraverso la successiva alienazione di più quote del medesimo immobile, realizzi l’elusione del diritto di prelazione del conduttore non costituisce argomento decisivo per ammettere la prelazione della quota, dato che la suddetta situazione è rimediabile con l’esercizio da parte del conduttore del retratto sul presupposto delle simulate alienazioni delle quote dissimulanti una alienazione dell’immobile nella sua interezza.
Ai due motivi – che vanno esaminati congiuntamente, perché entrambi attengono alla medesima questione relativa alla definizione dell’ambito di applicazione della disciplina della prelazione urbana in caso di alienazione della quota – i resistenti D. M. e G. G. replicano sostenendo che nel l’interpretazione dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 la volontà del legislatore sarebbe nel senso che lo scopo voluto dalla norma è raggiunto anche quando il conduttore può ottenere la proprietà della sola quota dell’immobile, potendo lo stesso chiedere poi la divisione dell’immobile, con la conseguenza di sottrarre, alla comunione e ricondurre alla sua esclusiva disponibilità la parte assegnatagli, ovvero, attendendo che il proprietario decida di alienare le altre quote ed esercitando successivamente per esse la prelazione, acquistare in tal modo l’intero compendio immobiliare necessario alla continuazione della sua attività d’impresa.
Le contrapposte deduzioni delle parti riflettono, sulla questione, il contrasto interpretativo che queste Sezioni Unite sono chiamate a comporre, sussistendo in proposito difformità di statuizioni del giudice di legittimità.
L’orientamento conforme alla tesi della configurabilità del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota della proprietà dell’immobile locato, è quello risalente alla sentenza di questa Corte n. 9354 del 1990, emessa in fattispecie nella quale il conduttore aveva esercitato il riscatto della quota nei confronti del condomino locatore che aveva acquistato dagli altri comproprietari la loro quota dell’immobile.
A sostegno della suddetta opzione interpretativa la sentenza argomentò come di seguito.
«Nell’ipotesi che comproprietari dell’immobile locato siano più soggetti, per quote ideali, la potenziale posizione del conduttore è la futura acquisizione della titolarità del diritto di prelazione ad ogni oggettivazione di intento di vendita ciascuna quota ideale di comproprietà.
Finalità della normativa degli art. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 è di unire alla titolarità dell’impresa la titolarità del diritto di proprietà sull’immobile, condotto in locazione dall’imprenditore, ove l’attività imprenditoriale viene esercitata; finalità che sussiste – e non può non sussistere – anche nella detta ipotesi.
Nella situazione di comproprietà dell’immobile locato, se la vendita non è progettata unitariamente da tutti i comproprietari, l’acquisto della proprietà completa dell’immobile da parte del conduttore avverrà gradualmente, in momenti successivi: ad ogni intento, oggettivatosi con la denuntiatio, di uno o più comproprietari di vendere la o le quote ideali, diviene attuale, in relazione a queste quote, il potenziale diritto di prelazione (estendentesi, nella sua potenzialità, all’intero) spettante al conduttore, il quale, esercitato quel diritto, diviene titolare di quelle quote di comproprietà, fino a diventare unico proprietario dell’immobile quando, separatamente ed in tempi diversi, tutti i comproprietari avranno oggettivato, ciascuno una sua denuntiatio, l’intento di vendere le rispettive quote ed in seguito ad ogni denuntiatio condutuore avrà esercitato il diritto di prelazione.
Mancata la denuntiatio e non posto, quindi, il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione, subentra il succedaneo diritto di riscatto, inteso al raggiungimento, per altra via (sostitutiva di quella resa impraticabile), dello stesso risultato acquisitivo. Fenomeno, questo, che si verifica, necessariamente, anche nella detta ipotesi, di comproprietà dell’immobile locato e di separate programmate vendite, in tempi diversi, da parte dei singoli comproprietari delle rispettive quote.
Ad ogni intento di vendére, oggettivato con la denuntiatio, sorge nel conduttore il diritto di prelazione per le quote ideali in favore di terzi e il succedaneo diritto di riscatto. Si tratta di vicende separate ed autonome, verificantesi in tempi diversi; senza che il modo di svolgimento dell’una possa influire sulle altre. Sicché, qualora un comproprietario abbia proceduto alla vendita a terzi della o delle sue quote ideali senza effettuare preventivamente la dovuta denuntiatio ed il conduttore non abbia esercitato il diritto di riscatto nel termine stabilito dalla legge decadendone, ciò non preclude il sorgere, in favore del conduttore, e l’esercitabilità del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto. in relazione alle successive programmate, ed eventualmente attuate, vendite di altre quote ideali da parte di altri comproprietari.»
Con specifico riferimento alla fattispecie decisa, la sentenza, pertanto, considerava circostanza non ostativa all’ammissibilità della prelazione della quota alienata il fatto che il conduttore non avesse esercitato il diritto a lui spettante in relazione a pregressa alienazione di altra quota.
Il diverso orientamento circa l’inammissibilità della prelazione in caso di alienazione della sola quota è quello successivamente espresso dalla sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003.
La quale ha ritenuto di discostarsi dall’indirizzo della sentenza n. n. 9354 del 1990, in particolare considerando che, rispetto ad esso, era da condividere la più recente giurisprudenza di legittimità in base alla quale, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione poiché viene a mancare, in tal caso, l’imprescindibile presupposto dell’identità dell’immobile locato con quello venduto e poiché “graduale” realizzazione dello scopo della norma (consistente nell’acquisto della proprietà completa dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione progressiva della proprietà di tutte le altre quote) sarebbe del tutto ipotetica ed eventuale, presupponendo essa non solo che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, evento questo che ben potrebbe non verificarsi, ma richiedendosi altresì che, ove alle alienazioni successive i comproprietari-locatori realmente intendano procedere, anche per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza che gli spetta, circostanza questa che la legge non prevede né richiede al conduttore, il quale è autorizzato a rinunciare ad esercitare la prelazione per le alienazioni successive delle altre quote.
La sentenza n. 18648 del 2003, dichiarando di condividere la più recente giurisprudenza di questa Corte, espressamente richiama come statuizioni conformi quelle delle sentenze n. 10431 del 1998 e n. 12088 del 1990, le quali, tuttavia, non riguardano la questione specifica dell’ammissibilità della prelazione in caso di vendita della quota dell’immobile, nella sua interezza oggetto del godimento da parte del conduttore a titolo locatizio, ma riflettono il diverso problema della alienazione di quota dell’edificio nel quale è sito quello locato, ipotesi che inerisce, perciò, alla distinta questione dell’applicabilità della prelazione alla vendita cd. in blocco, problema ormai pacificamente risolto dalla risalente giurisprudenza (da Cass., n. 6256/83 a Cass., n. 1915/2005) nel senso che essa si sottrae alla cogente disciplina della prelazione urbana per la mancata identità tra il bene locato e quello alienato.
Il richiamo di dette sentenze, comunque, per quel che di seguito si dirà, appare, comunque, opportuno per l’analogia della ratio che accomuna i due casi distinti della mancanza di identità tra l’immobile alienato e quello nella detenzione del conduttore, nell’un caso (quello della cd. vendita in blocco dell’intero edificio) per effetto della maggiore consistenza di quello alienato rispetto a quello nella detenzione qualificata ex locato; nell’altro (quello della vendita della sola quota) per la considerazione che la quota ontologicamente non identifica l’intero.
L’ammissibilità della prelazione della quota costituisce, invece, affermazione contenuta anche nella sentenza di questa Corte n. 4020 del 2001, la quale ha ritenuto che non sussistono valide ragioni per negare il diritto ex art. 38 legge n. 392 del 1978 quando viene alienata dietro corrispettivo una quota indivisa dell’immobile locato, ancorché a favore di altro comproprietario, giacché l’acquisto della qualità di comproprietario rappresenta, comunque, per il conduttore una fase di consolidamento dell’attività di impresa nel luogo del suo esercizio.
L’affermazione di tale sentenza, tuttavia, non è ascrivibile all’indirizzo che ammette la prelazione della quota. Essa, invero, deve considerarsi certamente un obiter dictum non vincolante, eccedente la necessità logico-giuridica della decisione e non necessario alla ratio decidendi della fattispecie esaminata, la quale riguardava il caso distinto della cessione di quote sociali di società di persone, nel cui patrimonio era compreso l’immobile locato, fenomeno da tenere distinto da quello della alienazione della quota dell’immobile condotto in locazione.
Il contrasto esistente nella giurisprudenza di legittimità (quello emerso, perciò, nelle due sentenze n. 18648 del 2003 e n. n. 9354 del 1990) riflette, del resto, le differenti posizioni sulla questione espresse dalla dottrina, che pure oscilla tra la tesi, che ammette la prelazione della quota, e quella che la rifiuta.
La tesi ammissiva giustifica la soluzione accolta, prevalentemente, in base soltanto alle due considerazioni che l’acquisto della quota vale comunque a rafforzare la posizione del conduttore, rappresentando il primo passo verso il consolidamento della sua attività nel luogo ove l’impresa è esercitata, e che esso serve ancora ad evitare che il locatore tenti di eludere il diritto del soggetto preferito con lo strumento in frode alla legge della predisposizione di successive vendite di quote dell’immobile.
Più articolato ed approfondito è, invece, l’esame svolto dagli autori che negano l’ammissibilità della prelazione, che procedono ad una ricostruzione dogmatica complessiva dell’istituto nel contemperamento delle diverse esigenze di salvaguardia del diritto di disponibilità del proprietario-locatore e della finalità propria dell’istituto, in consonanza con il Giudice delle leggi (Corte cost., 5 maggio 1983, n. 128), che detta finalità ha indicato nella «conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale dell’avviamento commerciale».
Le argomentazioni della dottrina, che nega al conduttore la preferenza nell’acquisto della quota, soltanto in parte indicate a sostegno della soluzione offerta dalla sentenza n. 18648 del 2003 di questa Corte, appaiono largamente condivisibili, per cui il denunciato contrasto interpretativo, ad avviso di queste Sezioni Unite, deve risolversi con l’adesione all’orientamento contrario alla configurabilità del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota dell’immobile locato, sia che essa avvenga a favore di un terzo estraneo al contratto di locazione, sia in caso di acquisto da parte di altro comproprietario.
Al riguardo occorre, anzitutto, porre in evidenza che nella materia delle prelazioni – in particolare in quelle assistite dal carattere di realità assicurato dal diritto di riscatto – il relativo diritto si sovrappone all’autonomia contrattuale e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), sicché il sacrificio imposto i n funzione dell’interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l’inevitabile carattere della eccezionalità, con la conseguenza della inapplicabilità della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non è stata inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota.
Inserimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensabile, quando si consideri anche che, nel sistema complessivo della legge n. 39e del 1978, la previsione dei commi 5, 6 e 7 dell’art. 38 della cd. prelazione congiunta nella quale, in caso di pluralità di conduttori, il diritto può essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nella rinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell’unico conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell’intero immobile e non della sola quota corrispondente alla misura già in suo godimento) è particolarmente significativa dell’intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore per la evidente difficoltà che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di interessi potenzialmente contrastanti.
Soccorre, poi, il principio – evincibile con carattere di generalità dalla pacifica posizione di dottrina e giurisprudenza sull’inapplicabilità della prelazione alla cd. vendita in blocco e dal rilievo, condiviso in dottrina, che la sussistenza dei presupposti del retratto successorio ex art. 732 c.c. esclude la stessa ipotizzabilità della prelazione urbana e non pone il problema di un conflitto tra diversi diritti di prelazione – che vi deve essere identità tra l’immobile alienato e l’immobile oggetto della locazione, identità che manca nell’alienazione della quota astratta del bene.
È utile aggiungere che la pretesa “graduale” attuazione dello scopo della norma, realizzabile con l’acquisto della proprietà completa dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione progressiva della proprietà di tutte le altre quote, non solo, secondo quanto già ha indicato la sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003, è del tutto eventuale (presupponendo essa sia che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, sia che per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza, cui ben potrebbe rinunciare), ma richiederebbe che a dette vendite successive il proprietario-locatore si determini nella perdurante vigenza della locazione in corso, giacché altrimenti, per le alienazioni compiute dopo la cessazione della locazione, al soggetto già conduttore il diritto di prelazione più non spetta.
Inoltre, all’argomento per il quale la cogente disciplina, che limita il suo potere dispositivo dell’immobile, potrebbe essere elusa dal proprietariolocatore con la predisposizione di successive alienazioni di quote, correttamente è stato opposto che, in tal caso, l’ordinamento offre, alternativamente, i rimedi dell’esercizio del diritto di riscatto, questo sul presupposto della dissimulata vendita dell’intero, e del risarcimento dei danni.
Infine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del conduttore nell’acquisto della quota non significa limitazione della tutela privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale, poiché il diritto del conduttore alla stabilità del rapporto continua ad essere garantito dal diritto alla indennità per l’avviamento commerciale. al cui pagamento la parte locatrice continua ad essere tenuta e dal quale, invece, è esonerata quando il conduttore, mediante l’acquisto in prelazione dell’intero immobile, viene a confondere in sé le due qualità di locatore e di conduttore.
Per tutte le considerazioni esposte – risolto il contrasto interpretativo con la enunciazione del principio di diritto secondo cui non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell’immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione – vanno accolti il primo motivo sia del ricorso principale di E. D. che del ricorso incidentale di P. D. ed è rigettato il ricorso incidentale di D. M. e G. G., i quali, in unico motivo, avevano censurato la regolamentazione delle spese della sentenza di secondo grado.
Pertanto, poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, queste Sezioni Unite cassano senza rinvio la impugnata sentenza, rigettano il ricorso incidentale e, decidendo la causa nel merito a ciò autorizzate dalla disposizione del 1° comma dell’art. 384 c.p.c., rigettano la domanda di riscatto di D. M. e G. G. e la domanda di risarcimento dei danni di P. D. e, ravvisati i giusti motivi dell’art. 92 c.p.c. nel sussistente contrasto interpretativo risolto con la presente sentenza, compensano totalmente tra tutte le parti le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale D. ed il primo motivo del ricorso incidentale D. e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di riscatto e la domanda di risarcimento dei danni di D.; rigetta il ricorso incidentale di D. M. e G. G.; compensa totalmente tra le parti le spese dell’intero giudizio.